De vernedering van de hoofdstad

Filip Canfyn is directeur stadsplanning en -ontwikkeling van de stad Kortrijk. Dit opiniestuk schreef hij in eigen naam. "Je kunt je ergeren aan het Brussels vastgoedopbod of er doorheen kijken", vindt hij.

Het spierballengerol van een projectontwikkelaar, die een kopiemadurodam annex waterpretpark op de Heizel wil sluiten omdat ze lelijk zijn, moet uiteraard gelinkt worden aan het offensief van Uplace voor een experience shopping center onder het viaduct van Vilvoorde. Ook het stillere winkelproject Just under the sky aan de Van Praetbrug doet mee aan hetzelfde vastgoedopbod. De publieke opinie, aan wie nu de plannen (en later de winkelwaren) moeten worden verkocht, wordt bestookt met ontelbare argumenten.

We mogen ons niet laten verblinden, we moeten naar de essentie kijken. Als het over de echte knikkers gaat, ligt het resultaat immers vast: de (hoofd)stad kan creperen.

Rookgordijnen
Je ergert je natuurlijk dood aan de websites en persartikels over die drie gelijkaardige projecten in het noordoosten van Brussel. Je ziet erge namen opduiken, je ruikt politieke connecties, je leest gladde communicatie, je hoort echo's van the good old real estate days, maar je kijkt er ook los door.

Neem nu NEO, het monsterverbond tussen Stad Brussel en het Brussels Gewest (als die samenwerken, móéten er heel bijzondere belangen mee gemoeid zijn ...), dat maar één ding wil : hun eigen Heizelsite optimaliseren. Dat er gekozen wordt voor een gemengd project (veel winkels, amusement en hotelkamers, weinig woningen en groen), dus voor een economisch project, is hun goed recht maar dit recht verantwoordt niet alles. Hun eigen lofzang voor hun bijdrage aan de bloei en levenskwaliteit van Brussel zorgt voor plaatsvervangende schaamte. Had een overheid als grondeigenaar hier niet moeten kiezen voor een forse uitbreiding van de leefbare stad met duizenden betaalbare woningen rond het Atomium, het Heizelstadion en godbetert het Oceaandinges? De nu voorziene 750 appartementen, voor wie zijn die bestemd ? Hoe moeten die leven met die miljoenen bezoekers van de retail-and-leisure-facilities? Vallen die niet wat mager uit tegenover de 500 hotelkamers die er moeten komen?

Just under the sky is een banaal massief winkelcomplex aan een uitvalsweg van Brussel. Niet meer, niet minder, maar het afficheert zich wel als innovatief voorbeeld omdat het een groen BREEAM-certificaat nastreeft. Leve zonnepanelen en windmolens, maar hoe hypocrieter kan duurzaamheid worden?

Deze projecten zijn zonder meer producten van machiavellistisch denken: het doel heiligt de argumenten.

Dood aan de stadsontwikkeling

Uplace geeft op zijn website, onder de veel gestelde vragen, een onbedoelde assist: "Uplace wil in harmonie met de omringende binnensteden het winkelaanbod verruimen, niet vervangen. De mensen krijgen een leuk alternatief aangeboden voor het winkelen in de binnensteden. Aan hen om te beslissen waar ze op een zaterdag willen gaan winkelen: in de historische binnenstad, in onze overdekte belevenisplek of in beide." Leugenaars ! Uplace heeft al lang beslist waar wij gaan winkelen. Zoals in Brugge een voetbalstadion gebruikt wordt als dekmantel voor winkels, wordt in Machelen de sanering van een verkommerd industriegebied opgevoerd om winkels te verantwoorden. En waarom? Omdat die grond onder dat voetbalstadion en die brownfield niét, ik herhaal, níét in de (binnen)stad liggen, omdat ze aan de rand liggen.

Grootschalige vastgoedontwikkelingen negeren de kwaliteit van de stad als woon- en leefweefsel. Zij initiëren de teloorgang van de stad. Bijna als ultieme vernedering degenereren ze een stad tot zijn rand, die de locatie wordt van goed renderende activiteiten, omdat de rand bij de stad ligt, waar veel klanten (moeten) wonen, maar vooral omdat de rand als goed bereikbaar verkocht wordt aan het shoppingvee binnen een straal van 100 kilometer.

Nu grootschalige vastgoedontwikkelingen zich qua rendement geremd voelen door de crisis om nog gewone kantoren, winkels of woningen te bouwen, worden de groteske mega-neo-concepten weer bovengehaald maar de boodschap verandert niet. "We krijgen misschien de maatschappij niet maakbaar maar we houden de mens wel manipuleerbaar, zodat we hem uit de stad kunnen drijven voor onze magic marketing tour!" Dat terzelfdertijd mobiliteitsproblemen, neveneffecten in andere kleinere en grotere steden en vooral een ruimtelijke verarming van de stad gegenereerd worden, is voor die farizeeërs een luttele bijzaak. Het gaat Uplace om 8 miljoen jaarlijkse bezoekers, níét om het welzijn en de welvaart van Brussel, een stad of de consument. Het gaat om het bestedingsbedrag van de klant, kost wat kost.

bOb Van Reeth zei ooit eens: "Stadsontwikkeling is geen projectontwikkeling." Ik voeg er graag aan toe : "Omgekeerd zeker niet." En daar moeten we iets aan doen.

Wie ruimte opeist om die ruimte te gebruiken, moet de manier waarop hij die ruimte wil gebruiken, motiveren. Dit lijkt mij een gezond principe om als maatschappij om te gaan met een eindig en vitaal 'goed' zoals grond. Het eigenaarsrecht is één, de uitoefening ervan is twee. En daar moet geen hoogdravend communisme van gemaakt worden, dit gaat over respect voor elkaar en "de vrijheid van de ene stopt waar de vrijheid van de andere bedreigd wordt."

Kankerplek

Die motivatie voor het ruimtegebruik zou op zijn minst moeten aantonen dat het nieuwe gebruik van de grond en de situatie na het gebruik van de grond beter zijn dan ervoor, met als definitie van 'beter' enerzijds 'maatschappelijk relevant, een maatschappelijk probleem oplossend' en anderzijds 'met meer voordelen dan nadelen, zonder blijvende, structurele nadelen.' Expliciet tot die notie van 'beter' moet ook het aantoonbare feit behoren dat de stad geen schade van het ruimtegebruik mag ondervinden, meer nog, dat de stad echt gestimuleerd en gevaloriseerd wordt door het ruimtegebruik in kwestie.

"Ruimtelijke ordening is sociale ordening." De drie apocalypsprojecten zijn regelrechte aanvallen op een andere maatschappelijke wet: "Ruimtelijke ordening zal duurzaam zijn of niet zijn." In Brussel wordt, in een vastgoedversie van Kadhafi en Assad, gevoelloos op de eigen stad geschoten, met bommen die zo veel mogelijk materiële en maatschappelijke schade aanrichten.

En voor ik helemaal pissig wordt van deze morele misdaden nog dit: die drie projecten willen alle drie uitgevoerd worden. Dat betekent dat er wellicht één of twee zullen sneuvelen als zoenoffer voor de andere. Als dat succesvol is, is het een ramp: de ring dicht, de binnenstad leeggezogen, de omgeving op stelten. En als het niet succesvol is, is het mogelijks een nog grotere ramp: een mega-neo-kankerplek aan de rand van de stad, die het weer zal mogen oplossen na het verlaten van het gezonken schip door zijn mega-neo-kapiteins.

De stad is altijd slachtoffer maar verdient beter, ook Brussel.

Filip Canfyn
De Morgen 09-02-2012
http://www.demorgen.be/dm/nl/2461/De-Gedachte/article/detail/1392116/2012/02/09/De-vernedering-van-de-hoofdstad.dhtml